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突围绝招:千破万破,唯快不破

各盘都将自己的“爸爸”(指开发商)冠名在前,除了华润和金科两个项目外,其余三盘都有越秀地产的身影。虽然金科单盘未必担得起“一挑三”的大任,这三盘也未必要合谋“三英战吕布”,但有了相同的开发商,在推盘部署方面无疑更容易实现“同声同气”。

近期灵山岛尖各盘动作频频:11月中旬,金科博翠明珠和越秀·明珠天悦江湾(下简称“明珠天悦江湾”)几乎是同时开放了样板房,后者的开盘时间可能在12月。此前,越秀&金茂|灵山岛金茂湾(下简称“灵山岛金茂湾”)已经开放了样板房,预计近期开盘。

与谁同盟?或将上演『三英战吕布』

就在2平方公里范围内,灵山岛尖将有四五个楼盘“近身肉搏”,且开发商都并非无名之辈,既有像越秀、金茂、中交这些已经在南沙扎根多年的房企,也有如绿城、金科这些知名的“过江龙”,如今灵山岛尖的盛况,比当年的广钢新城、牛奶厂板块都有过之而无不及。

虽然金科开出了“3万-”的报价,但在灵山岛尖其他楼盘的销售人员看来,这未必会成为板块的基准价。

目前金科的售价与地价大约有1.5万元/平方米的价差,考虑到建安、营销等其他成本,基本接近成本价,这样的售价,楼面地价17231元/平方米的明珠天悦江湾很难跟进,假如柳岸晓风、灵山岛金茂湾选择低开的话,可能会累及“盟友”,因此金科在定价上更有余地。

据了解,该盘开盘当天吸引了约500人到场,除了南沙和番禺买家以外,还有不少买家来自海珠及越秀。

首盘为什么选择低开?不到3万元/平方米的均价会否成为灵山岛尖一手住宅的基准售价?

第二,产品不同。金科博翠明珠目前主推85-144㎡的三房及四房,南向大户型一线望江。从已经开放样板房的107㎡的三房和143㎡的四房来看,如果放在其他板块算是不过不失的产品,但放在各盘争奇斗艳的灵山岛尖就如有同行所指的“毫无亮点”。

如何突破这个可能存在的合围?武侠中的经典是——千破万破,唯快不破。

大战在即,与谁结盟还是各自为战,内里大有学问。

接下来,华润项目也将有类似的复式和叠墅产品推出,会否与明珠天悦江湾直接对撼?我们将持续关注。

所以,拍地时间比明珠天悦江湾晚约10个月、比灵山岛金茂湾晚1个月、与柳岸晓风同期的金科博翠明珠选择了抢先出手,且价格低于行家之前“3万 ”的预期,也比销售人员一周前3.2万-3.7万元/平方米的“吹风价”低了约5000元/平方米。“我们开盘用的就是要一次性能把房子卖出去的价格。”相关负责人说。

此外,越秀中交绿城柳岸晓风(下简称“柳岸晓风”)相关负责人介绍,预计12月前后开放样板房。除了华润置地·瑞府尚未最终公布开盘时间节点以外,其余四个项目都已经基本确定将在今年年底前面市。

而为了先拔头筹,明珠天悦江湾使出了“田忌赛马”的狠招。该盘产品包含85-175平方米的平层洋房、75-93平方米的复式以及135-160平方米的叠墅,但首批样板房重点展示的是最有特色的复式和叠墅,明显就是希望以“上等马”的特色产品首战吸睛。

售价几何?低于3万未必是基准价

而且,除了灵山岛金茂湾外,其余几个楼盘都在南沙万达广场设置了外展点,可谓短兵相接。

第一,各项目成本不同。金科的楼面地价是13734元/平方米,比同一天拍出的华润项目与柳岸晓风略贵几百到1000元/平方米,但比明珠天悦江湾便宜了3000多元/平方米。

2平方公里内,5盘『近身肉搏』

文/图羊城晚报记者梁栋贤  

灵山岛尖三盘产品全直击你站谁的队?  

本月22日,金科博翠明珠开盘,开发商报称,当天卖出了大约九成单位。较高的去化率背后是不高的开盘价,2.7万-3.2万元/平方米的开盘价,与之前的“吹风价”有5000元/平方米左右的价差。

从下半年开始就一直处于高光状态的南沙灵山岛尖,上周末终于迎来首盘开售。

灵山岛尖的开发如今如火如荼

与金科项目相比,灵山岛金茂湾既有板块内最小面积的约68平方米的两房,又有一证两户、可分可合的252平方米的“三代居”,还有与金科项目类似的三房及四房,在产品选择上更丰富。

 


posted @ 20-03-04 07:25  作者:admin  阅读量:

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